Pokuty za nepořádek v projektové dokumentaci: nedodržení předpisů může přijít i na statisíce 

27. 1. 2025, aktualizováno 28. 1. 2025

Nový stavební zákon z roku 2024 přináší do stavební praxe řadu změn. K těm nejdiskutovanějším patří i přísnější postihy za chyby nebo nedostatky v projektové dokumentaci. Pokuty se přitom můžou vyšplhat až na 400 000 korun.

Sankce za chybějící stavební dokumenty upravoval už starý stavební zákon. V předešlých letech pak došlo k jejich navýšení. Víte, že máte s papíry k domu něco v nepořádku? Nemusíte zoufat, stavební úřad vás nejdřív upozorní (někdy i opakovaně) a dá vám šanci se pokutě vyhnout. 

Stavební dokumenty obsahují všechny úpravy domu 

Projektová dokumentace slouží jako základní „náčrt“ pro realizaci staveb. Obsahuje nejenom plány a výkresy, ale taky technické detaily a předepsané stavební postupy, které se musí dodržovat. Projektovou dokumentaci navíc obvykle potřebujete k prodeji nemovitosti. Správně by se do ní měly zanášet veškeré změny na domě – ať už jde o zateplení, rekonstrukce nebo třeba o výměnu rozvodů. Pokud taková dokumentace chybí, nebo je neaktuální, může dojít k: 

• ohrožení bezpečnosti stavby
• prodloužení času výstavby 
• problémům při kolaudaci
• sankcím ze strany stavebního úřadu 

Neaktuální a chybějící dokumentace přijde až na 400 000 Kč 

Pravomoci úřadů se s novým stavebním zákonem v podstatě nemění. V posledních letech ovšem vyrostla nejvyšší možná pokuta za nepořádek ve stavební dokumentaci. A to z 200 000 Kč rovnou na 400 000 Kč. Dokumentační nedostatky, kterým se při stavbě a rekonstrukci bydlení vyplatí obloukem vyhnout, upravuje paragraf 302 (zákonu č. 283/2021 Sb.). Výši jednotlivých sankcí tu najdete v sedmém odstavci.  

Pokuty se vážou hlavně k těmto „proviněním“: 

1. Chybějící projektová dokumentace: Každá stavba by měla ze zákona mít řádně zpracovanou a schválenou dokumentaci. Tu pak musí vlastník stavby pečlivě uchovávat. Realita ale zákonu často neodpovídá a ztracené stavební dokumenty tak nejsou výjimkou. 
2. Neaktuální dokumentace: I zastaralé informace v dokumentaci můžou vést k sankcím. Týká se to například neaktuálních technických postupů nebo změn v projektu, které stavebník neohlásil úřadům. 
3. Nesoulad s povolením: Realizace stavby musí přesně odpovídat schválené dokumentaci. 

Žádnou paniku, pokutu nedostanete automaticky 

Na nový stavební zákon a hrozící sankce si v poslední době posvítila média. Tady je potřeba dodat, že spoustu medializovaných informací mělo spíš bulvární charakter. Ministerstvo pro územní rozvoj je proto vzápětí začalo uvádět na pravou míru.  

Stavební úřad nemá v povinnostech skladovat dokumentaci ke stavbám po neomezenou dobu. Závazek tedy přechází na vlastníka stavby. Toto nařízení ale obsahoval i starý stavební zákon 50/1976 Sb., takže platí už přes 20 let. 

Podle MMR taky nedostanete pokutu hned po zjištění „prohřešků“ v dokumentaci. Pokud úřad najde nedostatky, nejprve na to majitele stavby upozorní. Zároveň ho vyzve k doplnění nebo k vypracování pasportu stavby. Pokuty fungují až jako poslední řešení, například pokud byste na opakované výzvy nereagovali. Navíc prý taková pokuta ještě nikdy nepadla v maximální výši.  

Chybějící dokumentaci nahradí pasport stavby 

Podle Asociace inspektorů nemovitostí chybí dokumentace pro asi 40 procent rodinných domů. Jedná se hlavně o domy postavené před rokem 1990. U bytovek je to dokonce přes 80 procent – za tím stojí pozdější úpravy bytů, které často probíhají bez vědomí předsedy SVJ a do dokumentace se tím pádem nedostanou.  

Pokud vlastník nemovitosti nemá dokumentaci k dispozici, měl by si nechat vypracovat tzv. pasport stavby (v souladu s vyhláškou č. 131/2024 Sb. příloha č. 11). Jde o zjednodušený popis skutečného stavu domu, od rozměrů až po celkové provedení. Nahrazuje tedy původní projektovou dokumentaci.  

Pasport stavby vám zpracuje jenom kvalifikovaný odborník (projektant nebo architekt). Cena pasportizace přitom vždycky závisí na velikosti a složitosti stavby. Zpravidla vás přijde na cca 100 Kč/m². 

Pár tipů, jak se vyhnout pokutám 

Vlastnictví domu zkrátka přináší i spoustu povinností. Pročtěte si několik rad, které vám pomůžou vyvarovat se zbytečných pokut: 

1. Dokumentaci pravidelně aktualizujte: Zajistěte, aby projektová dokumentace byla aktuální po celou dobu výstavby a užívání stavby. Jakékoliv změny v projektu co nejdřív zaznamenejte a předložte stavebnímu úřadu. 
2. Konzultujte s odborníky Spolupracujte s projektanty, architekty a dalšími specialisty, kteří zajistí, že dokumentace odpovídá aktuálním normám a předpisům.  
3. Připravte se na kontroly: Myslete na to, že stavební úřad může dokumentaci i samotnou stavbu důkladně zkontrolovat. Uchovávejte proto všechny dokumenty pohromadě a v pořádku. 
4. Dodržujte předpisy: Realizace stavby musí být v souladu se schválenou projektovou dokumentací. Jakákoliv odchylka může předznamenat zbytečný problém se stavebním úřadem. 

Plánujete stavbu nebo rekonstrukci bydlení? Spojíme vás s ověřenými firmy z vašeho okolí. Poptávku máte zdarma!